第一三零章 房地产的基本套路
李达康之所以会升起这样的念头,是和徐家汇这块地的命运有关。
作为穿越者,李达康还是知道的,真实历史中的这块地,一开始是被一位“港商”拿下。
那位“港商”是被李黄瓜介绍到大陆来的,并且他拿下那块地,也就只花了2000万(大家算算,这基本就是申城政府给出的拍卖底价)。
不过等到李达康穿越的前一年,也就是真实历史中的2020年,那块地却又被申城政府给收回了。
政府收回的原因很简单,那块地被长期搁置,那位李黄瓜介绍来的港商开发了一期不到2万平米后,剩下的接近5万平米,他20多年竟然一直不动,这当然已经严重违反国家相关规定(正常是5年不开发就收回,他一搁就是20多年,政府已经对港商很客气了)。
那么这位港商是出了什么事吗?是遇到了什么意外吗?
当然没有。
那家伙不仅没遇到什么意外,20多年一直过得很滋润。
他20多年干的唯一一件事,就是拿徐家汇那块地做文章,到资本市场讲各种各样美丽的故事,最后还把自己公司的市值做到了400多亿。
啧啧啧,2000万拿块地,最后吹出一个400亿的泡沫,如果站在他的角度想问题,这也难怪他迟迟不肯开发。
在国内的地产发展史中,这个真实的故事当然是个特例,但却极为典型,李达康认为非常具有代表意义。
首先大家要理解,这家伙开发了一期之后,他为什么后面就不愿开发了?
这里的逻辑是这样的,先帮那个港商算笔账:
考虑到“容积率”等问题,按照他每平米1000的地价计算,然后盖房子的成本也算成1000一平米,这样总成本是2000每平米。
等他两年之后把房子盖好卖完,算他以4000每平米出售,这样开发了2万平米,他一共是赚了4000万。
然后等到他一算账,他当时觉得这尼玛不对呀,现在两年过去,连剩下那些地的地价,现在就已经值一个多亿了,并且根据国内的形势,这申城核心区的地价明显还会疯涨。
辛辛苦苦干2年才赚了4千万。
更重要是把房子卖完后,前面2万平米土地就已经不属于自己了。
那么站在一个商人的角度,他愿不愿意把剩下5万平米继续捂在手里?
这就是做房地产最基本的套路,还是那句话:房地产房地产,虽然“房”在前“地”在后,但只要经过最初的起步阶段(国内2000年前就算起步阶段),那么永远“地”才是核心。
这个行业所有的暴利,所有的不公平,所有的乱象,包括所有衍生出了的腐败,九成以上都是围绕土地来展开。
这里值得一提的是,像以上说的这个套路,主要就是香江人带到大陆来的,国内的开发商反倒是比较少见。
这倒不是说国内的开发商就更好,而是现实的具体情况不同。
首先一点,在现如今,国内地产商还是是国资背景为主,而国资最起码的一个好处,就是相当更守规矩。
比如国家规定拿地5年之内必须开发,那么面对这种摆在明面上的规定,没有哪个国企老总会去违背的,谁违背谁是傻瓜,纯属给自己找不痛快。
至于国内的民企,由于过去没有底蕴和积累,其实是没有资格玩这种套路。
大多数人在拿到一块地后,都想着早点开发早点卖完,让自己前期投入的资金早日回笼。
正是因为如此,所以国内的地产商又发展出另外一种套路。
嗯,这种套路以旺达老王和某恒老许为代表。
怎么说呢?李达康认为他们这种套路,很像是还在地上旋转的陀罗,必须不断用鞭子抽打它,这样才能继续旋转。
一旦用上了鞭子,这其实就停不下来了,因为鞭子一停,陀罗也就很快倒地
嗯,所以尽管鞭子抽在身上很疼,国内的很多地产商也是没有办法,只要还想当那个还能旋转的陀罗,鞭子再疼也必须承受。
了解了真实历史中徐家汇那块地的遭遇,应该就能理解李达康为什么想拿下那块地了吧?
嗯,他倒不是因为。其他别的,纯属对李黄瓜介绍过来的人感到不爽。
作为一名穿越者,给自己不喜欢的人找点不痛快,最起码给他添点乱,这需要理由吗?
好像不需要吧。
不过当李达康继续往下想,他发现这个乱还真没那么好添。
因为以他目前的实力,那别说李黄瓜了,就连他介绍过来的那个阿猫阿狗,李达康也远远不如。
首先他现在只有一千万,撑死能调动1200万,而那块地的底价就是2000万,他现在连买地的钱都还差一大截,更别提后面的开发。
其次,他现在还是一个学生,并且是马上要去西山学校的选调生,这样以他的身份,他凭什么能去申城政府组织的土地拍卖现场?
地三也是最重要的一点:综合前世的信息来看,那家伙就是以底价拿下那块地的。
这说明什么?大概率说明他们和当地政府已经达成默契,而这次的拍卖会,其实就和之前的黑水崖竞标一样,是一场演给外界看的戏而已。
李达康想到这之后有点泄气。
他觉得自己好歹是个穿越者,可是现在,只想给人添点乱都做不到,这简直是有点给穿越同行丢人。
李达康不想丢人,所以他还想试试。
李达康最后把目光停留在公告上的拍卖日期,今年9月3号,正好是他去西山学校报到的前几天。
“……嗯,先看看这次去香江的收获吧,假如这次能赚到亿以上,那倒是可以试试,不过这种事可不是只有钱能办成,李黄瓜好歹是登过京城某城楼的人,好歹得找个差不多能和他匹配的后台……”
当李达康的思维延伸到这,他立马就想到两家公司,一个是谢流生所在的太古。而另一个,就是即将要合作的怡和。
想到这里之后,连李达康自己都觉得有点好笑。
他觉得自己的穿越果然另类啊,这怎么穿越都一年了,竟然还要和这种老牌英资合作呢,这要传出去的话,该不会被穿越同行说我是汉奸吧?
李达康决定不想了,一切先看这趟香江之行再说。
25号晚上,李达康乘坐的,班机降落在刚刚启用的香江新机场。
“李达康,这里。”
李达康一看,却是曾老师过来接机。
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作为穿越者,李达康还是知道的,真实历史中的这块地,一开始是被一位“港商”拿下。
那位“港商”是被李黄瓜介绍到大陆来的,并且他拿下那块地,也就只花了2000万(大家算算,这基本就是申城政府给出的拍卖底价)。
不过等到李达康穿越的前一年,也就是真实历史中的2020年,那块地却又被申城政府给收回了。
政府收回的原因很简单,那块地被长期搁置,那位李黄瓜介绍来的港商开发了一期不到2万平米后,剩下的接近5万平米,他20多年竟然一直不动,这当然已经严重违反国家相关规定(正常是5年不开发就收回,他一搁就是20多年,政府已经对港商很客气了)。
那么这位港商是出了什么事吗?是遇到了什么意外吗?
当然没有。
那家伙不仅没遇到什么意外,20多年一直过得很滋润。
他20多年干的唯一一件事,就是拿徐家汇那块地做文章,到资本市场讲各种各样美丽的故事,最后还把自己公司的市值做到了400多亿。
啧啧啧,2000万拿块地,最后吹出一个400亿的泡沫,如果站在他的角度想问题,这也难怪他迟迟不肯开发。
在国内的地产发展史中,这个真实的故事当然是个特例,但却极为典型,李达康认为非常具有代表意义。
首先大家要理解,这家伙开发了一期之后,他为什么后面就不愿开发了?
这里的逻辑是这样的,先帮那个港商算笔账:
考虑到“容积率”等问题,按照他每平米1000的地价计算,然后盖房子的成本也算成1000一平米,这样总成本是2000每平米。
等他两年之后把房子盖好卖完,算他以4000每平米出售,这样开发了2万平米,他一共是赚了4000万。
然后等到他一算账,他当时觉得这尼玛不对呀,现在两年过去,连剩下那些地的地价,现在就已经值一个多亿了,并且根据国内的形势,这申城核心区的地价明显还会疯涨。
辛辛苦苦干2年才赚了4千万。
更重要是把房子卖完后,前面2万平米土地就已经不属于自己了。
那么站在一个商人的角度,他愿不愿意把剩下5万平米继续捂在手里?
这就是做房地产最基本的套路,还是那句话:房地产房地产,虽然“房”在前“地”在后,但只要经过最初的起步阶段(国内2000年前就算起步阶段),那么永远“地”才是核心。
这个行业所有的暴利,所有的不公平,所有的乱象,包括所有衍生出了的腐败,九成以上都是围绕土地来展开。
这里值得一提的是,像以上说的这个套路,主要就是香江人带到大陆来的,国内的开发商反倒是比较少见。
这倒不是说国内的开发商就更好,而是现实的具体情况不同。
首先一点,在现如今,国内地产商还是是国资背景为主,而国资最起码的一个好处,就是相当更守规矩。
比如国家规定拿地5年之内必须开发,那么面对这种摆在明面上的规定,没有哪个国企老总会去违背的,谁违背谁是傻瓜,纯属给自己找不痛快。
至于国内的民企,由于过去没有底蕴和积累,其实是没有资格玩这种套路。
大多数人在拿到一块地后,都想着早点开发早点卖完,让自己前期投入的资金早日回笼。
正是因为如此,所以国内的地产商又发展出另外一种套路。
嗯,这种套路以旺达老王和某恒老许为代表。
怎么说呢?李达康认为他们这种套路,很像是还在地上旋转的陀罗,必须不断用鞭子抽打它,这样才能继续旋转。
一旦用上了鞭子,这其实就停不下来了,因为鞭子一停,陀罗也就很快倒地
嗯,所以尽管鞭子抽在身上很疼,国内的很多地产商也是没有办法,只要还想当那个还能旋转的陀罗,鞭子再疼也必须承受。
了解了真实历史中徐家汇那块地的遭遇,应该就能理解李达康为什么想拿下那块地了吧?
嗯,他倒不是因为。其他别的,纯属对李黄瓜介绍过来的人感到不爽。
作为一名穿越者,给自己不喜欢的人找点不痛快,最起码给他添点乱,这需要理由吗?
好像不需要吧。
不过当李达康继续往下想,他发现这个乱还真没那么好添。
因为以他目前的实力,那别说李黄瓜了,就连他介绍过来的那个阿猫阿狗,李达康也远远不如。
首先他现在只有一千万,撑死能调动1200万,而那块地的底价就是2000万,他现在连买地的钱都还差一大截,更别提后面的开发。
其次,他现在还是一个学生,并且是马上要去西山学校的选调生,这样以他的身份,他凭什么能去申城政府组织的土地拍卖现场?
地三也是最重要的一点:综合前世的信息来看,那家伙就是以底价拿下那块地的。
这说明什么?大概率说明他们和当地政府已经达成默契,而这次的拍卖会,其实就和之前的黑水崖竞标一样,是一场演给外界看的戏而已。
李达康想到这之后有点泄气。
他觉得自己好歹是个穿越者,可是现在,只想给人添点乱都做不到,这简直是有点给穿越同行丢人。
李达康不想丢人,所以他还想试试。
李达康最后把目光停留在公告上的拍卖日期,今年9月3号,正好是他去西山学校报到的前几天。
“……嗯,先看看这次去香江的收获吧,假如这次能赚到亿以上,那倒是可以试试,不过这种事可不是只有钱能办成,李黄瓜好歹是登过京城某城楼的人,好歹得找个差不多能和他匹配的后台……”
当李达康的思维延伸到这,他立马就想到两家公司,一个是谢流生所在的太古。而另一个,就是即将要合作的怡和。
想到这里之后,连李达康自己都觉得有点好笑。
他觉得自己的穿越果然另类啊,这怎么穿越都一年了,竟然还要和这种老牌英资合作呢,这要传出去的话,该不会被穿越同行说我是汉奸吧?
李达康决定不想了,一切先看这趟香江之行再说。
25号晚上,李达康乘坐的,班机降落在刚刚启用的香江新机场。
“李达康,这里。”
李达康一看,却是曾老师过来接机。
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